全市首個工業上樓設計指引發布

　　本報訊（記者 顏瀾萍）記者近日獲悉，福州工業園區集團與福興經濟開發區聯合編制《晉安區工業上樓設計指引（試行版）》，為園區及各開發企業的都市型園區“工業上樓”項目提供指導。據悉，這是全市首個工業上樓設計指引。

　　《晉安區工業上樓設計指引（試行版）》包含制定背景、制定依據、適用范圍、主要內容、預期成效5個部分，收集了2022年以來福建省、福州市對于工業項目的政策要求，以及針對工業項目開發設計的技術要求及行業規范，進一步明確了“工業上樓”建設項目實施方向，讓符合“上樓”條件的企業能有更多選擇。

　　福興經濟開發區A2-B光電產業園項目效果圖。（福興經濟開發區管委會供圖）

　　工業是實體經濟的重要載體，土地是工業發展的基本要素。隨著城市規模不斷擴大，土地資源日趨緊張，用地成本不斷攀升。傳統工業廠房空間利用率低、占地面積大、配套不齊全，無法滿足企業對生產、研發、辦公空間的需求日益凸顯。如何挖掘存量用地潛能，提升空間利用效率，成為促進工業高質量發展的重要課題。

　　近年來，深圳、上海等城市陸續推出相關政策和實施細則，開啟“工業上樓”模式，向天空要空間，大幅度提升土地資源利用率。“工業上樓”通常指多層廠房或“摩天工廠”，是面向新經濟、新業態的新探索、新方式。福州正以工業園區標準化建設為抓手，加快整合低效用地，推動“工業上樓”，為企業發展、產業集聚建好載體。那么，“工業上樓”為何要建多層廠房、怎么建、如何用？帶著這些問題，記者進行了探訪。

　　倉山智能產業園。本報記者 葉誠攝

　　為何建？向天要地 拓展“智造”空間

　　車輛進進出出、工人抓緊施工……眼下，福興經濟開發區首個“工業上樓”項目——A2-B光電產業園項目建設現場，處處呈現熱火朝天的施工景象。

　　“工業上樓”是福興經濟開發區加快城市綜合開發、推動工業用地有機更新的重點項目。3.55平方公里的開發區，是城區發展工業的主戰場，在土地面積有限的情況下，通過“工業上樓”可把存量土地做成增量空間，為發展實體經濟找到破題路徑。

　　據介紹，A2-B地塊原本是南方建材市場，曾以發展粗放型的倉儲物流為主，地塊收儲出讓后，土地容積率從1.7提升至3.0，建筑面積擴大近一倍。該項目計劃新建5棟建筑，其中3幢為9層或10層廠房，其余為1幢配套公寓和1幢商務辦公樓。

　　根據福興經濟開發區及周邊片區城市綜合開發樣板工程的“藍圖”，開發區通過收儲提升、企業自主提升等多種模式盤活現有低效載體，釋放更多產業發展空間，用于建設標準廠房、保障性住房等，已建成及在建的企業發展和產業集聚載體超100萬平方米，湖塘科創園、晉安三創中心等產業園區已開展全面招商。

　　在馬尾興業西路一塊70畝的土地上，福州物聯網產業的又一重大項目——聯東U谷·福州物聯網產業園拔地而起。園區總建筑面積9.2萬平方米，由15棟樓組成，包括10棟低層定制廠房、4棟高層標準廠房、1棟綜合樓，建立集物聯網產業、高端生產制造、電子信息于一體的科技創新及先進制造業集聚區。

　　據介紹，該地塊原來屬于福州鉅全工業金屬有限公司，每年產值3000萬元，畝均產值42萬元，畝均稅收僅4萬元，被列為低效用地。為了讓有限的土地發揮更大效用，馬尾區將該地塊列為“低效盤活”重要試點項目，通過引入北京聯東投資（集團）有限公司，建設標準化產業園。

　　“園區高標準規劃建設，創新運營招商機制，全部達產后年營收可達30億元，比收儲前老廠區有較大提升；稅收由原來的4萬元/畝提升至60萬元/畝。”馬尾高新園區有關負責人介紹。

　　“隨著產業轉型發展需求與土地資源有限的矛盾越來越突出，‘工業上樓’將逐漸成為一種趨勢。”市工信局有關負責人介紹，從發展經驗看，總體建設用地稀缺是城市普遍存在的現象，破解土地資源緊缺、用地成本高企等難題，才能實現城市工業高質量發展；從現實需求講，制造業向產業鏈創新鏈高端攀升，深刻改變著工業生產方式和空間載體形式，更高品質的配套環境和產業空間，才能有效留住優質制造業企業。

　　占地面積不變，單位產值倍增——“摩天工廠”實現“向天要地”，打開了破題的思路。

　　聯東U谷內的生產企業。（馬尾區融媒體中心供圖）

　　怎么建？像搭積木一樣 建裝配式“摩天工廠”

　　從平房到大廈，用高樓作工廠。“工業上樓”是系統問題，“摩天工廠”并非簡單地堆疊，將生產空間從平面轉換為立體，建筑的承重、層高、柱距、垂直運輸、用電等都是企業入駐前要著重考慮的因素。

　　去年9月1日土拍一錘定音，同年11月28日正式破土動工，從土拍到開工不到3個月，福興經濟開發區“工業上樓”示范項目——A2-B光電產業園項目跑出建設加速度。該項目由福州工業園區集團開發建設，聯合晉安區政府，以“政府+國企”模式，對打造福州“工業上樓”標桿、推動園區建設具有重要意義。“項目在拿地當天即開展地勘工作，并快速啟動項目方案設計，推動該項目加快落地。”工業園區集團相關負責人介紹。

　　前期，政府和企業共同走訪調研園區企業需求，形成了“工業上樓”調研報告，邀請上海、深圳等地的專家學者出謀劃策，并引進深圳著名的“工業上樓”設計團隊——筑博設計，制定《高標準廠房建設指引》。

　　“項目大量采用裝配式建造，將其打造為福州‘工業上樓’標桿項目。”工業園區集團負責推進該項目的工作人員說，這種施工方式將大量的現場工作前置，預先在工廠車間生產好成品構件，再運輸到施工現場進行吊裝。

　　為了適應大型設備上樓和工業生產，“摩天工廠”要承受更重的荷載、開辟更大的生產空間、承擔更大的用電荷載。廠房一層層高達7.5米，二樓以上層高在4.5米~5.6米。同時，大樓將安裝載重3噸、5噸的貨梯，并在2層及以上樓層開辟至少4米×3.5米的吊裝口，便于大型設備的入場吊裝。項目無論從整體流線還是單體動線上均能夠做到人貨分離，最大限度滿足安全生產要求。

　　烏龍江畔、南三環邊，倉山智能產業園內一棟棟被藍色玻璃幕墻包裹的新建高樓，在陽光下顯得格外耀眼。走進產業園，曾經低矮破舊的老廠房，如今已經升級換代為現代化標準廠房。

　　項目建設單位中建科工集團有限公司，充分應用科技、綠色、人文、智慧的裝配式建筑技術，積極打造踐行新發展理念的城市業態新標桿，助力老舊工業園區迭代升級。項目在規劃設計階段，就充分利用當地環境因素，構建健康、舒適、低耗、無害、鄰里和諧的活動空間，最大限度實現節能、節地、節水與保護環境，同時以建設節約型社會為目標，不斷加強新材料、新工藝在項目建設中的運用。

　　走進聯東U谷·福州物聯網產業園，在不同于傳統的制造工廠內，記者感受到嚴謹而不乏活潑的的氛圍。企業廠房內，制造人員和研發人員溝通順暢，一件件了不起的高端產品在這里誕生。

　　據介紹，聯東U谷·福州物聯網產業園是聯東集團在福州的第一個產業園項目。項目落地后，按照“大企業獨棟入駐，中小企業集中入駐”原則，聯東U谷產業園高標準設計了兩類不同廠房，10棟低層定制廠房面向大中型企業設計建造，4棟高層標準廠房面向中小企業設計建造。

　　“作為中小企業，我們自己拿地建廠房，不僅成本高，而且周期長，現有建好的產業園區讓我們實現拎包入住，園區內還有良好的生活配套和服務，何樂而不為？”園區企業福州英諾電子科技有限公司董事長程靜說。

　　記者注意到，該產業園整體布局屬于廠辦一體化，標準廠房區別于傳統廠房：獨棟多層和雙拼多層設計的廠房，面積在1600平方米~5000平方米，可自由組合，首層層高最高達7.2米；高層產品，面積為1000平方米~1268平方米，首層層高6米，可實現辦公、研發一體化。8米的柱距、客貨雙入口等設計，適合中小企業經營，解決了他們“找地難、建設周期長、建造成本高、土地利用率低、貸款融資難”等發展瓶頸。

　　寶寶巴士股份有限公司入駐倉山智能產業園。本報記者 葉誠攝

　　倉山智能產業園入駐企業福建漢特云智能科技有限公司研發的智能服務機器人。（企業供圖）

　　如何用？上下樓就是上下游 產業園就是產業鏈

　　在聯東U谷·福州物聯網產業園，運營服務中心切實踐行“讓智造微笑起來”的服務理念，搭建產業服務平臺，提供包括金融服務、產業政策服務、人才服務等在內的專業化服務。

　　程靜坦言，企業之所以落地該產業園區，一方面是看中了聯東U谷的園區品質和產業服務，另一方面，則是看中了馬尾首批國家經濟技術開發區的區位優勢，馬尾物聯網、新能源產業蓬勃發展，十分符合企業的發展需要。“周邊有很好的產業結構，希望依托這樣的產業優勢，幫助企業集聚人才，為企業創新注入新動力。”程靜說。

　　“引進聯東U谷，主要看中他們的招商和園區運營能力。”馬尾區有關負責人說，聯東創建于1991年，專注于產業服務和園區運營，是具有全國影響力的產業集團，旗下核心企業聯東U谷在全國超80座城市投資運營產業園區，引進、服務新興制造業和科技型企業超過16000家。

　　從定位來看，聯東U谷·福州物聯網產業園以物聯網、電子信息、智能制造為核心，打造集科技研發、中試成果轉化、生產組裝、高端裝備制造于一體的高端產業集聚區。如何確保這樣的定位不變？“園區實行‘三審制’，嚴把入園企業產業審核關。”聯東集團福州公司總經理郭梓峰介紹，通過聯東項目公司、聯東集團北京總部、馬尾區政府“三審”后，企業方可入園。

　　園區還采用“雙控”：控產業園銷售價格，銷售價格不超過6500元/平方米，降低企業入駐成本，回歸產業服務屬性；控引進企業稅收和園區畝產稅收，即企業達到約定稅收方可辦理產權，同時竣工驗收后，連續6年園區稅收需達到50萬/畝·年以上，確保項目質量，讓項目引得進、落得下、發展好。

　　福興經濟開發區首個“工業上樓”示范項目——A2-B光電產業園項目建成后，將由政府100%回購，通過低租金招引光電上下游企業入駐生產，打造6萬平方米光電產業園，實現“一棟樓就是一條鏈”。“企業拎包入住，無需前期投入，將破解城區土地成本過高，讓實體制造業能夠輕資產運營，把更多的流動資金投入生產研發。”工業園區集團負責推進該項目的工作人員說。

　　市工信局有關負責人表示，與“攤大餅式”的工業園區模式相比，“工業上樓”不僅能節約寶貴的土地資源，還能促進產業鏈協作及不同產業對接融合，催化產業集群和人口集聚，使生產空間、生活配套、生態環境的共贏成為可能。接下來，我市將堅持工業用地姓“工”，深入挖掘建設用地潛力，加快馬尾智能制造產業園等“工業上樓”標準廠房項目建設，助力制造業高質量發展。

　　聯東U谷為入園企業提供餐飲、文化等配套服務。（馬尾區融媒體中心供圖）